Wohnungsmarktkonzept

Vorgehen

Das Wohnungsmarktkonzept setzt sich aus drei aufeinander bauenden Bausteinen zusammen

• Baustein 1 – Rahmenbedingungen und Wohnungsmarktsituation in Speyer
• Baustein 2 – Wohnungsmarktprognose 2030
• Baustein 3 – Handlungskonzept

Die genannten Bausteine wurden nacheinander bearbeitet. Jeder der Bausteine wurde in der dafür gegründeten Arbeitsgruppe Wohnen (AG Wohnen), bestehend aus Verwaltung, Vertretern der Fraktionen, Wohnungsbauunternehmen, Banken und Immobilienmaklern vorgestellt und gemeinsam diskutiert.

Baustein 1 – Rahmenbedingungen und Wohnungsmarktsituation in Speyer

Im ersten der drei Bausteine des Wohnungsmarktkonzeptes wurden die Daten zu allge-meinen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die Nachfragesituation und die Ange-botssituation des Wohnungsmarktes in der Stadt Speyer erhoben.

Zusammengefasste Ergebnisse der 1. AG Wohnen:

• stabile Bevölkerungsentwicklung
• gute wirtschaftliche Entwicklung in Speyer
• niedrige Arbeitslosenzahlen
• hoher Einpendlerüberschuss
• Demografischer Wandel , der Anteil der ab 45-Jährigen ist gestiegen
• Zahl der Haushalte ansteigend , Singularisierung der Haushalte
• hohe Eigentumsquote
• hoher Anteil alter Wohnungen in der Altstadt sowie Einfamilienhäuser aus den 1950er – 1970er Jahren
• geringe Neubautätigkeit in den letzten Jahren
• bisher kaum frei verfügbares Wohnbauland
  
  

Baustein 2 – Wohnungsmarktprognose 2030

Bestandteil des 2. Baustein des Wohnungsmarktkonzeptes, war eine Analyse des preisgünstigen Wohnraumes und eine Erarbeitung einer Wohnungsmarktprognose mit den Schwerpunkten Bevölkerungs- und Haushaltsprognose, sowie dem Neubau- und Flächenbedarf in der Stadt Speyer.

Zusammengefasste Ergebnisse der 2. AG Wohnen:

• Haushaltsprognose: 2016 - 25.120 Haushalte , 2030 - 26.150 Haushalte
• Nachfrageüberhang bei kleinen, preisgünstigen Wohnungen für Ein- und Zweizimmerhaushalte
• ausreichend große, preisgünstige Wohnungen, jedoch häufig Fehlbelegungen
• steigende Kaufpreise bei Einfamilienhäusern (von 2010 bis 2017 um 55%) und Eigentumswohnungen (von 2010 bis 2017 um 43%)
• steigende Angebotsmieten (von 2010 bis 2017 um 26%)

Für die Stadt Speyer ergibt sich nach dem Wohnungsmarktkonzept folgender Neubaubedarf bei Ein- und Zweifamilienhäusern (EZFH) und Mehrfamilienhäusern (MFH):

Auf Grundlage des Neubaubedarfes wurde eine Prognose des Wohnbauflächenbedarfs bis in das Jahr 2030 durchgeführt:

Baustein 3 – Handlungskonzept

Im dritten Baustein des Wohnungsmarktkonzeptes wurden die Ziele auf Grundlage der bisher erhobenen Daten für eine zukünftige Wohnungsmarktentwicklung in der Stadt Speyer formuliert. Mithilfe von aufgeführten Maßnahmen sollen die drei Leitziele für den Speyerer Wohnungsmarkt umgesetzt werden. Um den Herausforderungen des Wohnungsmarktes gerecht zu werden, müssen alle drei Leitziele mit der gleichen Priorisierung betrachtet werden. Die aufgeführten Leitziele decken die unterschiedlichsten Ebenen des identifizierten Wohnungsmarktes ab. Mithilfe der genannten Maßnahmen, sollen die Leitziele erfolgreich umgesetzt werden.

Leitziel 1 - Wachsen in bestehenden Strukturen! Fokus Innenentwicklung, Siedlungserweiterung zulassen

• Ausgeglichene Entwicklung des Wohnungsmarktes erreichen
• Bestandsentwicklung fortführen
• Wohnungsneubau forcieren
• Kooperation mit Akteuren der Wohnungswirtschaft
• Aktivierung von Bauflächen
• Architektonische und städtebauliche Qualität erhalten und neu schaffen

Leitziel 2 - Wohnen in starken Quartieren! Zukunftsfähige Weiterentwicklung gewachsener Strukturen

• Sicherung von Quartieren
• Sozialverträgliche Quartiersentwicklung
• Mischung unterschiedlicher Wohn- und Lebensphasen
• Generationenwechsel in Bestandsquartieren unterstützen
  

Leitziel 3 - Zielgruppenspezifische Angebotssicherung- und Verbesserung

• Preisgünstigen Wohnraum für Geringverdiener sichern
• Angebote für Familien in der Stadt schaffen
• Seniorengerechte Angebote im Bestand und Neubau schaffen
• Neue Wohn- und Lebensformen schaffen.
  
  

Schlüsselmaßnahmen

Die genannten Leitziele lassen sich nur durch gezielte Maßnahmen umsetzten. So wurden 13 Schlüsselmaßnahmen formuliert um die  genannten Leitziele nachhaltig und vollständig umsetzen zu können.

• M1 – Baulandstrategie
• M2 – Flächenprogramm Wohnen
• M3 – Preisgünstiges u. effizientes Bauen – Modellprojekt Mausbergweg
• M4 – Neue Wohn – und Lebensformen – insbesondere Baugemeinschaften
• M5 - Potenzialermittlung im Bestand – Baulückenkataster
• M6 – Außenbereichssatzung
• M7 – Monitoring Wohnungsmarkt
• M8 - Monitoring Sozialer Wohnraum
• M9 – Monitoring Ferienwohnung – Milieuschutzsatzung
• M10 – Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme
• M11 – Konzeptvergabe und Einheimischenmodell
• M12 – Dialogplattform fortführen und gegebenenfalls ausbauen
• M13 – Gestaltungsbeirat
  
  

Als wichtiger Baustein zur Umsetzung der Maßnahmen wurde in 2018 das „Speyerer Bündnis für bezahlbares Wohnen“ initiiert. Dieses Bündnis aus Vertretern der Stadtverwaltung Speyer, der politischen Parteien, der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft sowie weiteren relevanten Interessenvertretungen hatte das Ziel, eine gemeinsame und abgestimmte Umsetzung der relevanten Maßnahmen unter Berücksichtigung der jeweiligen Positionen der Teilnehmer vornehmen zu können. Mit der Unterzeichnung des Bündnispapieres im Mai 2019 wurde auch beschlossen den Umsetzungsfortschritt der Maßnahmen und die Erreichung von Zwischenzielen regelmäßig zu evaluieren.

Fortschreibung Wohnungsmarktkonzept 2020

Die Fortschreibung des Wohnungsmarktkonzeptes wurde in einem mehrstufigen Prozess durch das Büro GEWOS erstellt. Die zentralen Bausteine des Konzeptes sind:

Fortschreibung der Analyse von

• soziodemografischen und sozioökonomischen Rahmendaten,
  
• Fortschreibung der Analysen zur Wohnungsmarktsituation inklusive einer Leerstandsanalyse,
  
• Abgleich der Wohnungsmarktprognose aus 2017 mit der tatsächlichen Entwicklung,
  
• Überprüfung der Handlungsempfehlungen und
  
• Formulierung von Anpassungsbedarfen.
  
  

Fazit 2020

Zusammenfassend lässt sich aus der Fortschreibung des Wohnungsmarktkonzeptes für die Stadt Speyer Folgendes festhalten:

Die wirtschaftlichen Parameter haben sich im Zeitraum von 2016 bis 2019 ähnlich positiv weiterentwickelt wie im Zeitraum davor. Entsprechend sind die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im Vergleich zum Wohnungsmarktkonzept von 2017 unverändert.

Die Bevölkerungsentwicklung hat sich in den grundlegenden Bereichen relativ konstant weiterentwickelt. Hierzu zählt der Trend zur zunehmenden Alterung der Bevölkerung und ein deutlich negativer Saldo von Geburten und Sterbefällen. Die Zahl insbesondere kleiner Haushalte (insb. Zunahme Singlehaushalte) steigt weiter an. 

Der Wohnungsbestand in Speyer hat quantitativ leicht zugenommen, sich in seiner Struktur seit 2016 allerdings kaum verändert. Auch die weiter kräftig angestiegenen Kaufpreise für Eigenheime und Eigentumswohnungen spiegeln das knappe Angebot in diesen Segmenten des Wohnungsmarktes wieder. Zwar hat die Zahl der Baugenehmigungen seit 2016 etwa das Niveau erreicht, das dem aus der Wohnungsmarktprognose von 2017 ermittelten jährlichen Neubaubedarf entspricht, die tatsächliche Umsetzung der Bauvorhaben lag jedoch deutlich unter diesen Zielvorgaben.

Die Preissteigerungen auf dem Mietmarkt fallen bei weitem nicht so stark aus. Dies gilt insbesondere für die großen Bestandshalter in Speyer, die in den letzten Jahren nur sehr moderate Mietpreisveränderungen vorgenommen haben.

Viele im Wohnungsmarktkonzept beschriebenen oder parallel von der Stadtverwaltung angestoßenen Umsetzungsmaßnahmen zur Wohnungsmarktsteuerung und Erreichung von Zielvorgaben aus dem Speyerer Bündnis für bezahlbares Wohnen benötigen zum einen Zeit zur Umsetzung und Implementierung am Wohnungsmarkt und zum anderen entfalten sie ihre Wirkung erst über einen längeren Zeitraum.

Eine kurzfristige Evaluation der Wirkung dieser Maßnahmen ist daher nur in Ansätzen möglich. Die hohe Anzahl von Baugenehmigungen ist ein gutes Zeichen zur Erreichung der Zielvorgaben zum Neubaubedarf.