Flächenprogramm Wohnen
Ziel des Flächenprogramms „Wohnen“ ist es, zum einen aufzuzeigen, wo und in welchem Umfang Möglichkeiten zur Schaffung von Wohnraum in der Stadt Speyer bestehen. Zum anderen sollen aber auch durch eine Bewertung und Priorisierung der Flächen, konkrete Handlungsempfehlungen im Sinne eines Umsetzungsprogramms mit entsprechenden Zeithorizonten abgeleitet und aufgezeigt werden. Zielwert ist dabei der im Wohnungsmarktkonzept ermittelte Neubaubedarf von 2.190 Wohneinheiten und der damit verbundene Wohnbauflächenbedarf von ca. 41ha für die Stadt Speyer.
Im Rahmen des Flächenprogramms 'Wohnen' 2017 wurden insgesamt 31 Gebiete im Stadtgebiet von Speyer identifiziert, die für eine weitere Wohnbauentwicklung geeignet sind. Aufgenommen in das Programm wurden nur größere zusammenhängende Bauflächen mit einer Schwerpunktentwicklung Wohnen. Nicht erfasst sind Baulücken oder Einzelgrundstücke, auf denen Nutzungsänderungen / Erweiterungen oder Abriss / Neubau möglich wären. Ebenso nicht aufgenommen werden Gebietsentwicklungen, in denen Wohnen nur eine sehr untergeordnete Bedeutung, z.B. Betriebswohnen im Gewerbegebiet, haben kann. Hierbei handelt es sich in erster Linie um zivile und militärische Konversionsflächen, aber auch um Nachverdichtung bestehender Wohngebiete mit großen Freiflächen. Dies sind sowohl Gewo-Grundstücke, als auch Grundstücke im Privateigentum.
Die Flächen wurden jeweils in Gebietspässe nach Lage, Eigentümer, Baurechtsituation sowie Erschließungsmöglichkeiten untersucht und im Hinblick auf Fachplanungen (Landschaftsplanung, Immissionsschutz, Bodenschutz) und Infrastrukturausstattung bewertet. Zur Abschätzung der jeweiligen Nutzungsmöglichkeiten (insbesondere Anzahl von Wohneinheiten) wurden jeweils Testentwürfe erarbeitet oder auf vorhandene Pläne zurückgegriffen.
Anhand der genannten Kriterien erfolgt in einer Bewertungsmatrix am Ende der Gebietspässe eine Gesamtbeurteilung der Flächen -auch im Hinblick auf eine besondere Nutzungseignung-, eine Handlungspriorität und eine Abschätzung der zeitlichen Realisierungsmöglichkeit. Die Projekte wurden hinsichtlich des Handlungsbedarfes in die Kategorien: hohe Priorität, mittlere Priorität und noch zurückgestellte Flächen/Reserveflächen eingestuft.
Fortschreibung Flächenprogramm Wohnen 2020
Parallel zur Evaluierung und Fortschreibung des Wohnungsmarktkonzeptes wurde seitens der Stadtverwaltung das Flächenprogramm Wohnen als wichtiger Baustein der Bauladstrategie überarbeitet und fortgeführt.
Die bestehenden Potenzialflächen aus dem Flächenprogramm Wohnen 2017 wurden überprüft und neu bewertet. In der Folge wurden die Flächen in ihrer Entwicklungspriorisierung angepasst. Da einige Flächen im Rahmen der bisherige Laufzeit umgesetzt. bzw. angestoßen wurden, sind entsprechende neue Kategorien für diese Flächen ergänzt worden ('In Realisierung', 'Im Verfahren').
Insgesamt wurden 36 Gebiete im Stadtgebiet von Speyer identifiziert, die im Rahmen der aktuellen und künftigen Wohnbauentwicklung umgesetzt werden bzw. sich für Wohnbauentwicklung in besonderem Maße eignen. Es wurden im Vergleich fünf neue Flächenoptionen in dem „Flächenprogramm Wohnen“ ergänzt.
Zusätzlich zu den 36 Wohnbaupotenzialflächen werden fünf Areale für Sonderformen des Wohnens aufgelistet (Studenten, Wohnheime). Diese Projekte fließen nicht bilanziell in die Wohnbedarfsbetrachtung ein, da es sich um Wohnungen handelt, die nur für einen bestimmten Personenkreis zugänglich sind. Diese Flächen sollen in der Gesamtbetrachtung nicht vollständig ausgeblendet werden, da in diesen Wohnprojekten i.d.R. kleine, preisgünstige Mietwohnungen geschaffen werden. Durch diese speziellen Wohnangebote kann der allgemeine Druck auf dieses Segment gemindert werden.
Fazit 2020
Im Rahmen der ersten Umsetzungsphase seit Verabschiedung des „Flächenprogramms Wohnen“ konnten einige Fortschritte auf dem Speyrer Wohnungsmarkt erzielt werden. Mit der zeitnahen Umsetzung und Realisierung von einzelnen Projekten konnte in einem ersten Schritt ein adäquater Beitrag zur Generierung neuer und zusätzlicher Wohneinheiten auf dem angespannten Wohnungsmarkt geschaffen werden.
Im Ergebnis konnten über die in Realisierung befindlichen Verfahren insgesamt 859 Wohneinheiten planungsrechtlich geschaffen und gesichert werden. Dies entspricht durchschnittlich 286 Wohneinheiten pro Jahr die man seit Stand 2017 generiert hat.
Die jährlich gesetzte Zielzahl von 130 bis 170 neuen Wohneinheiten (156 Wohneinheiten zur Bedarfsdeckung notwendig – gemäß GEWOS Wohnungsmarktkonzept) konnte somit in den vergangenen drei Jahren durchschnittlich zwar nur nahezu erreicht werden, dennoch ist eine deutliche Zunahme der Wohneinheiten zu verzeichnen.
Prozess
Das Flächenprogramm Wohnen wird in regelmäßigen Abständen immer wieder aktualisiert.
